東京中央建物

2015年8月の記事

幸せへの道!

楽観主義者

楽観主義者とは「起こった現実をプラスへ受け止める人」のこと。 悲観主義者 とは「起こった現実を、マイナスへと受け止める人」のこと。 現実そのものが 問題なのではなく。 両者の違いは、受け止め方だけです。 受け止め方の違いで幸せにも不幸にも感じる のではないでしょうか

・ 受け止め方の違いによって、目に見える現実の光景が変わってきます。

・ 感じる幸せの度合いも、まったく変わります。

・ 感じる幸せが変わると、表情が変わり、元気の度合いも変わります。

・ 当然ですが、幸せになれるのは、楽観主義者です。

・ 現実を明るく受け止めた瞬間から、幸せになっています。

・ つらい現実も気にせず、明るく受け止めてしまうから、いつも笑顔で元気です。

・ 落ち込まない人になるためには、楽観主義者の受け止め方を学ぶ必要があります。

これからは、楽観主義的な生き方が必要なのです。

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横浜ミナトミライ夜景


8月も今日で終わり、あの月初の暑さはなんだったのか、通勤電車では半そでシャツの人が少なくなってきました。
季節変わり目体調に気を付けて貴重な「今」を大事に生きましょう。

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8月は何処にも出かけずひたすらインドアゴルフ(1時間500円)冷房の効いてインストラクター付)
ハンデキャップも少なくなりこの歳でチャンピオンを目指しています。
なせばなる なさねばならぬ なにごとも ナセルはアラブの大統領(古~ 大笑い)



新聞

私の履歴書(日本経済新聞)

日経新聞最後のページ左上は色んな人の話が連載されていて毎日楽しみに読んでいます。

王さんや前回の浅丘ルリ子さんも面白かった、現在は倉本聰さんです。

大好きな北の国から等のエピソードはとっても興味をもって毎日読むのが楽しみです。

今日のコラムは富良野塾

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北海道麓郷の五郎の家

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富良野パッチワーク

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新聞から学ぶ)

ところで昭和51年に営業の道に入った私は世間知らずでした、新聞はスポーツ欄とテレビ番組表、たまに社会面ぐらいでした。

新しい会社の先輩はみんな博学で優秀な人達ばかり、又営業に出て話題も少なく先輩に相談して新聞を読もうということになりました。

それも一紙だけではなく、朝日、読売、産経、日経新聞をそれぞれが会社に持ってきて頂いて時間があったら全部目を通すことにしました。

同じ問題も各紙違う表現の仕方、考え方が違うこともここで知りました。

私の人生でそのことはとっても良かったと今でも思っています

政治経済、国際事情、社会問題など自分なりの情報を得て自分の考えをしっかり持つことも大事な事だと思います。

平成4年7月17日神奈川新聞に私が・・・

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「嵐にしやがれ」で紹介された「吉そば」でランチ!

吉そば」代々木店は阪本専務と昔、朝早く良く食べに行ったお店です。

銀座店(三丁目)

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私の好みは「ごぼう天そばとお稲荷さん」最近は冷たい冷やしです

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ごぼうがカリッと揚がってわかめとねぎ、それに美味しい汁にわさびを溶いて最高

その上安くて早い、週に一回くらいは行きます。

立ち食いソバも進化しています、

マツコの知らない世界では立ち食いそば見ましたか()

結婚して41年目の家内には「食欲が無い」とか「まずい」とかを一度も聴いたことが無いと言われていますが、それは幸せな事と思っています。


当社 不動産の仲介

不動産の仲介

売りたい!買いたい!不動産仲介はお任せください。

長年培ってきたノウハウと実績がございます。不動産売買をお考えなら、ぜひご相談ください。

東京中央建物では、不動産のプロによるコンサルティング力を武器に、年々実績を増やしています。
売主様にも購入者様にもご満足いただけるよう、心のこもった「おもてなし」の精神のもとに、安心してお任せいただいけるご提案をしています。

東京中央建物の特徴

インターネットだけに頼りません
インターネットで反響がなかったとしても、物件ごとの有効な集客方法を考え、お客様を見つけ出します。
徹底したチラシ宅配により集客
どんなに集客の難しい物件でも、チラシの内容を工夫し、マンションから戸建てまで徹底して配布することで必ずお客様を見つけ出します。
集客効果に優れた看板の設置
看板を置く事によって、チラシをご覧になれない方にも販売物件の存在をアピールする事ができます。
積極的なオープンルームの開催
宅配チラシや看板で反響が無くても、オープンルームを開催することにより、多くのお客様に気づいて頂けます。
徹底したニーズ(必要性)セールスによる高い交渉力
どんなに物件が魅力的でも、お客様が住宅のニーズ(必要性)を感じてなければ成約になりません。私たちはお客様と一緒に住宅の必要性(ニーズ)を考える所から商談をスタートさせます。
住宅の必要性(ニーズ)を感じたお客様は、身内からの反対等があったとしても、それを乗り越え、高い確率で成約になります。
売却情報を他の不動産会社にも積極的に開示します
私たちは、自社でもお客様を探しますが、他の仲介業者にも物件情報をオープンにして、スピーディに成約へと導きます。
一般媒介でも一生懸命に販売いたします
私たちは一般媒介で複数社で競争して販売することになっても、独自の集客方法でお客様を探し、成約する事が出来ますので、一般媒介でも一生懸命販売いたします。

不動産のプロがたくさんの実績を積み上げお客様の信頼を頂いております

安心してご相談ください。

TAI(国際事業部)ブログを始めました。

当社 国際事業部(Tokyo Apartment Inc)は新しいポータルサイトになり、世界各国から多くの問い合わせが来ています。
常に新しい物件をスタッフが入力して好評を得ています。
http://tokyoapartmentinc.com/


ブログも開始して益々気合の入った国際事業部を応援してください。

http://tokyoapartmentinc.com/blog/


第一回目(ブログのテーマについて)

Thank you for using TAI. We always appreciate your many inquiries to us!

We started our Staff Blog on this website.
The main topics that we will blog about are:

1.Details of properties from our "highly recommended" list.(おすすめ物件)

2.Our customer interviews.(お客様の声)
(About yourself / your country / experience in Japan, etc.)

3.Introduction of Japanese culture that is not well-known to foreigners.(日本の文化紹介)

4.Reporting the progress of the construction of the Tokyo Olympic main stadium.(東京オリンピックまでの変化など)

5.Staff Diary(スタッフの日常紹介)

We plan to release a variety of interesting topics.

We hope you will enjoy browsing our website.

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銀座二丁目納涼祭り(8月23日)
http://www.nakiele.com/


Having a midafternoon rest

It is at 5:30PM, on Sunday. I'm writing this blog and it's so quiet outside as usual.

The reason is where our office is in the business section of Ginza area, almost offices are closed in every weekend, apart from Tokyo Apartment INC.

But Today, there were the big defferences in the lunch time.

The neighborhood association organized "Noryo-Kai" which is like a midsummer festival with many street stalls.

We poped out for a quick lunch break and it's nice to see their performances such as a swinging chorus,

on the stage the ladies were dancing the Hawaiian hula-hula, they have many fula-dance classes and they really enjoy practicing.

I tried their catering for my lunch, the minced chicken ball BBQ was huge and it's very lovely savory smell,

and "Yakisoba"(stir-fried noodles) brought very nice smells of sauce...in my opinion close to a worcestershire sauce.

Hope you enjoy your weekend!

If you've never been to any summer festival in Japan, we really recommend you to try and have some fun!

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860万戸の空き家(家対策特別措置法)

平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法は、一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。
不動産事情が変わりそう、みんなでお勉強しましょう。

空き家による悪影響の懸念

最近のニュースで、古いビルの看板が落下し、実際に大ケガに繋がった事件も起こったように、建物は必ず朽ちていきます。
他にも外壁が歩道に落ちて、危うく通行人が被害に遭いそうなケースもありました。

個人の持つ空き家が、大きなビルと同じ被害をもたらすとは言えないですが、それでも老朽化の結果、付近や周辺に悪影響をもたらす可能性は十分にあります。
たとえば次のような点で、空き家がもたらす悪影響が懸念されています。

空き家の特徴 懸念される悪影響
全体の傾き、主要構造の腐食 倒壊による被害
屋根・外壁の剥離 飛散による被害
設備、門・塀の老朽化 脱落や倒壊による被害
浄化槽の破損、汚水の流出 衛生上の影響
ごみ等の放置、不法投棄 衛生上の影響、害獣・害虫の増殖
景観計画に不適合 景観上の影響
窓ガラスの破損、門扉の破損 不法侵入の危険
植栽の不整備 害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響

これらの特徴と悪影響は複合的に発生し、放置される期間が長ければ危険度が増すことを考えると、古い空き家ほど対策が必要なことを示しています。

空き家は今後も増えると予測されている

現状でも空き家問題は重要視されていますが、今後はより一層の対策強化を求められており、空き家の増加が予測されていることが背景にあります。
その理由は少子高齢化だけではなく、税制など多方面に関係しています。

人口減少・世帯数が2019年でピーク

既に人口減少は始まっていますが、国立社会保障・人口問題研究所の推計で、世帯数においても2019年にピークを迎え、徐々に世帯数が減ると見込まれています。
世帯が減っても同時に家が解体されるとは限らず、空き家が残るケースもあるでしょう。

介護施設の利用

親が高齢になっても子供と同居する世帯は少なく、離れて暮らす子供が心配になって、または親が自ら子供に負担をかけないように、介護施設を利用する例がみられます。
高齢者比率が高まるにつれ、親が介護施設に入って実家が空き家になっていきます。

建物があると固定資産税が優遇

建物がある土地は、土地の固定資産税が最大で1/6まで優遇される特例があります。
逆に考えると、解体するだけで土地の固定資産税が最大6倍に増えるのですから、空き家が古くなっても誰も解体しようとしません。

新築物件のニーズが高い

予算が許せば、新しくきれいな家に住みたいのはみんな同じで、売買でも賃貸でも築年数の浅い物件の方がニーズは高くなります。
古くなった空き家ほど需要が小さく、活用が限られてしまうので残っていきます。

解体費用の負担

空き家を解体したからといって、すぐに土地が活用できるはずもなく、解体するとすれば建て替えか、土地を売買・貸借するタイミングが普通です。
費用をかけてまで解体しないのと、固定資産税の関係もあって空き家が減りません。

中古物件の価値が低い

木造なら20年もすれば建物の市場価値はなくなり、土地だけの価値になります。
しかも田舎は土地が安いので、田舎の空き家が持つ市場価値は低く、投資目的の資金が流入しにくいこともあって、空き家が残りやすいと言えるでしょう。

法律で地方の空き家対策をバックアップ

空き家には悪影響があり、さらに空き家が増えることを考慮すると、国策として空き家対策を進める必要性が高まってきました。
そこで、特別措置法を制定して、市町村の空き家対策に法的根拠を与えたのです。

空き家対策特別措置法では、具体的に市町村が行う施策までは定めておらず、基本方針を示したに過ぎませんが、法律の制定で対策しやすくなったのは確かでしょう。
また、空き家の放置を抑制する効果(後述する税制上の措置)が見込まれています。

条文で明記された空き家対策特別措置法の目的 は次の通りです。

  • 地域住民の生命、身体又は財産を保護する
  • (地域住民の)生活環境の保全を図る
  • 空家等の活用を促進する
  • 空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する
  • 公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する

これらの目的を達成するため、国が基本方針を策定し、市町村が空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めるとされました。

具体的に何が変わるのかは、これから詳しく説明するので確認していきましょう。

空き家対策特別措置法の内容と与える影響

空き家対策特別措置法が施行されたからといって、すぐに全国の空き家を一斉に強制撤去する強行策がとられるようなことはないでしょう。
空き家も所有者の財産であり、勝手に撤去することは財産権の侵害になるからです。

では、市町村は空き家対策として一体何を始めるのでしょうか?

空き家の調査と現況の把握

市町村が何をするにしても、まずは行政区域における空き家の現況を確認しなければ、対策や措置を講じることもできないのは言うまでもありません。
(逆に言えば把握しきれていないということです。。)

そのため、市町村が最初に行うのは空き家の所在と所有者の把握で、そのために必要な調査や情報の提供を求めることができると規定されています。

その上で、市町村は対策が必要な空き家を選別することになり、所有者に対して適切な管理を促進するため、情報の提供や助言その他必要な援助 を行います。
そして、特に対策が必要な「特定空家等」にみなされると措置が講じられます。

措置1:解体の通告や強制対処が可能に

空き家対策特別措置法では、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。
しかし、強制対処はいきなり行われるのではなく、段階的な手順を踏みます。

改善への助言と指導

最初に行われるのは、除却(解体)、修繕、立木竹の伐採等の助言又は指導です。
助言や指導を受けても改善しなければ、猶予期限を付けて改善するように勧告します

改善がなければ勧告

助言や指導、勧告ならば、まだ何もしなくて大丈夫だと思うでしょうか?
ところが、勧告の対象になると、後述する固定資産税の特例対象から除外されます 。
つまり、助言や指導の時点でイエローカードが出されていると思わなくてはなりません。

勧告でも改善されなければ命令

勧告にも従わないと徐々に重くなり、猶予期限を付けて改善命令が出されます。
このとき、対象者には意見を述べる機会(意見書や意見聴取)が与えられるので、どうしても改善できない理由があるなら、この機会を利用して陳述できます。

命令の次は強制対処

命令の猶予期限を過ぎても改善を完了できないと、いよいよ強制対処の対象になります。
ここで気を付けなくてはならないのは、命令を受けて改善に着手すれば良いのではなく、猶予期限までに改善を"完了"しなくてはならない点です。

改善命令を無視した場合、改善に着手しても不十分な場合、改善が猶予期限までに完了の見込みがない場合のいずれでも、市町村は強制対処が可能です。
つまり、「改善しているフリ」は許されない厳しい規定になっています。

ちなみに、強制対処の内容は必要な改善なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去するようなことはないですが、改善の費用は所有者負担です。
所有者が負担できなくても、市町村が負担してその費用を所有者に請求します。

ただ、所有者が分からなくなる経緯は、相続時に登記変更の手続きが行われていないことも関係しています。
相続の手続きを行わなくても、自動的に法廷相続人が次の所有者になるため、戸籍からそれを特定することはできますが、支払いに応じなかった場合はどうするのか?という問題は残ります。

措置2:固定資産税の特例対象からの除外

特定空家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例(優遇措置)から除外され、土地の固定資産税が最大で6倍にも増額されます。

・住宅用地における固定資産税の特例

住宅の敷地 固定資産税 都市計画税
200㎡までの部分 1/6に軽減 1/3に軽減
200㎡を超える部分 1/3に軽減 2/3に軽減

※200㎡を超える部分は床面積の10倍が上限

ただし、土地の固定資産税が上がっても、家の固定資産税が相当に高ければ、使わない空き家を解体した方が、トータルの固定資産税が安くなる場合もあります。

その固定資産税については、こちらで詳しく解説しています。

空き家対策が不動産市場に与える影響を考える

市町村の空き家対策が進むと、所有者は何らかの対策を考えなくてはなりません
全ての空き家が対策の対象ではないですが、売買や賃貸を目的として、空き家や解体後の土地が、不動産市場に流れると十分に予想できます。

全体的な経済では、いわゆる塩漬けになった不動産が流動性を持ちますし、解体・修繕等も費用が発生するのでお金が動き、活性化に繋がります。
また、空き家の活用事例が増えれば、地域にとっても有効に作用するでしょう。

その反面、空き家物件が不動産市場に増えても、不動産の買い手が増えるわけではなく、市場原理を考えると、供給が過剰になって価格が下がるとも言われています。
どれほどの影響があるかは分かりませんが、需給バランスが崩れる可能性はあります。

空き家の所有者にとって、売却価格や賃貸価格の低下はマイナスでしかなく、しかも人の少ない地域で同時期に流通すれば、周辺相場への影響は大きいでしょう。
そうなると、空き家ではない所有者も、間接的に資産価値が下がる影響を受けます。

地域によって対象になる空き家の数は違うとはいえ、対策前に先手を打って売り抜けるつもりでいないと、価格が下がって売るに売れないかもしれません。

税収への影響も考えられる

上記は空き家を所有する人が受ける影響やその内容でしたが、間接的な影響も考えられます。

固定資産税というのは地方税という分類になり、つまりは各自治体の税収となります。
その税収を使って、道路整備や公営の交通事業の運営、福祉・消防事業の提供、ゴミや下水処理などが行われています。

固定資産税が6倍になっても、全員がそれを納めれば問題ありませんが、使い道もなければ活用もできない不動産に高い税金を払うことに納得できない人もいるはずです。
ましてや売って手放すことも難しいとなれば、相続放棄という形を取る人が増えるかもしれませんし、実際今も年々増えており、その一部は固定資産税の負担が影響していると考えられます。

空き家の管理を厳しくすることは、この放棄の動きも加速させることにつながる可能性があり、地方自治体の税収がますます減ります。
そうなれば適切なサービスを提供でなくなり、そこに住む人全員が影響を受けてしまうのです。

措置の対象になる特定空家等とは?

空き家対策特別措置法には、「空家等」の定義 を「居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物とその敷地」としています。
しかし、この表現は基準になっていないことから、概ね年間を通じて使用されていないことが、指針として打ち出されました。

また、特別措置法は全ての空き家を措置の対象にしておらず、次のように周辺への影響が大きい空き家を「特定空家等」と定義しています。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家等に該当するかどうかがカギ

明らかに特定空家等に該当する空き家を除くと、特定空家等の判断は市町村(実際には市町村に設置された協議会)がするので、所有者は判断を待つことになります。
基本的には、単に長期間住んでいないだけで管理された空き家は措置の対象外です。

ただし、市町村が空き家の現況を調査する際、問題がない空き家でも確認の連絡が来ることは考えられますし、特定空家等の予備軍だとみなされることも考えられます。
そうなると、空き家の管理について、何らかの回答を示さなければならないでしょう。

また、売却や賃貸を予定している空き家でも、売主や借主に引き渡すからには、管理されていて当然なので、売却や賃貸予定が管理責任を免れる理由にはなりません 。
もっとも、対策の一環に売却や賃貸を含める余地はあるので、自治体の対応次第です。

特定空家等を売却中のときは?

買主に解体してもらう予定で、廃屋化した建物を放置して売りに出すことはよくあります。
この場合、やがて解体されるのですから、措置が講じられることはないように思えます。

しかし、現に売買契約が済んでいるならともかく、売れるかどうか不明な特定空家等を市町村が見逃してくれるとは考えにくいので、何か対策を求められるでしょう。
それでも、特定空家等の措置は一刀両断的ではなく、意見の聴取や措置までの猶予期間があるので、事情によって柔軟に対処してもらえる可能性はあります。

考え方によっては、解体費用の補助を受けて、実費負担以上の価格を更地に上乗せすれば、もしかすると解体した方がお得?かもしれません。

行政指導を避けるには管理・活用する

現在は問題ない空き家でも、やがては特定空家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象になることは避けられない問題です。
そして、人が住まない家は劣化が進みやすく、定期的な管理を必要とします。

これらを踏まえると、少しでも劣化を遅らせ、管理していることを市町村に示すために、管理代行サービスの必要性も認識されてきています。
月1回の巡回で1万円程度かかりますが、交通費にもならないほど遠隔地にある、または空き家への往復と確認の手間を考えれば、費用対効果は優秀です。

管理代行サービスについては、こちらに詳しいページを用意しました。

賃貸や売却も視野に入れて総合的な判断を

まだ使える家が残っているなら、賃貸することで借主が管理してくれますし、価格が下がる前に売却してしまうのも手です。
管理代行サービスは、一時的な引き延ばしにしかならないので、将来も見据えて空き家をどうするか考えるのは、所有者に突き付けられた課題です。

田舎では売主がなかなか見つからない点から、利益を出すつもりで売却を考えないこと、賃貸でも維持費をカバーできる程度の家賃で十分でしょう。
いずれにしても、現状を放置して事態が改善することだけはありません。

家には思い出が残っているので、なかなか思い切れませんが、残しておいても税負担が増える上に、強制対処となっては結局自己負担です。
早く手放すことで、周辺の同じような空き家との競合を避けられるメリットもあります。

また、解体して更地にしてしまえば空き家ではないのですから、所有者の管理責任は段違いに軽減され、同時に行政指導の対象から外れます。
特定空き家に該当すると思われる場合は、面倒なことになる前に、とりあえず補助を受けて解体しておくのも有効です。

解体費用については、こちらで詳しく解説しています。

まとめ

空き家対策特別措置法について、少しは理解が進んだでしょうか?
世間で誤解されているような、空き家対策特別措置法=強制撤去ではありません。

特定空家等の判断やその措置は、市町村がどのような基準で判断するかに依存します。
同じ程度の空き家でも、その危険度や周辺の生活環境に与える影響が異なれば、必然的に自治体が取るべき措置や優先度が変わるということです。

したがって、空き家の所有者として、1回は行政に相談してみることをお勧めします。
行政としても、担当部署を作って対応していますし、所有者側からコンタクトを取ってくれれば、税金を使って調査する手間も省けるので、対処方法を教えてくれるでしょう。

なぜなら、市町村が空き家の所有者に対して、適切な管理を促進するための情報提供、助言等をすることは、法律で努力規定が定められたからです。
空き家の所有者を門前払いするような市町村は、逆にクレームの対象になります。

自分の空き家がどの状態にあるのか、行政に判断を任せることで、今後すべきことや将来どうなるのかを的確に聞けますから、その上で対応を検討するべきです。

今日の花
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